コロナ禍の不安解消！アパートローンを滞納しそうになった時の対処法
４月２５日、東京・大阪などの４都府県で3度目の緊急事態宣言が発令されました。コロナ感染拡大の収束が見えない状況で、入居者の中に家賃の滞納をする人が増えてきているのではないでしょうか。
賃貸経営の収入源である家賃収入が途絶えれば、経営者もローン返済に困窮します。アパートローンを滞納しそうになった時、どのように対応すればいいのでしょうか。
ここでは、
・アパートローンを滞納しそうになった時の対処法
・アパートローンを滞納したらどうなるのか
・任意売却と競売の違い
などについて解説します。
アパートローンを滞納しそうになった時の対処法を事前に確認し、万が一のトラブルに備えましょう。
アパートローンを滞納しそうになった時の対処法
アパートローンを滞納しそうになった時、まず行うべきことは、金融機関へできるだけ早く相談することです。
金融庁は、新型コロナウイルスの感染拡大を踏まえて、各金融機関へ個人や事業者からの相談に柔軟に対応するよう通達しています。（参考元：金融庁）
・返済期間の延長
・毎月の返済額を一定期間減額
など、リスケジュールに対応してもらえる可能性があるでしょう。
また、金融庁では新型コロナウイルスに関する相談ダイヤルを設置しています。
フリーダイヤル：0120-156811（平日午前10時～午後5時）
引用元：金融庁 新型コロナウイルス感染症関連情報
アパートローンを滞納することがわかった時点で、一人で抱え込まずに専門機関へ相談することが大切です。
アパートローンを滞納したらどうなる？
それでは、実際にアパートローンを滞納してしまったらどうなるのかを解説していきます。
アパートローンの返済期日を過ぎると、金融機関の支店担当者から状況確認の電話が入ります。この時、すぐに対応して延滞を解消できれば問題ありません。
資金繰りが難しく延滞が続くと、金融機関から連帯保証人へ督促の連絡が入ります。
さらに延滞が続き約３ヶ月経過すると、アパートローンの契約が白紙になり、契約者は期限の利益を喪失します。
期限の利益の喪失とは、契約者が「ローンを分割して返済する権利」を失うことです。アパートローンを契約する際、契約者は借入額を分割して返済する権利を持っています。しかし、返済が滞った場合、この権利を失い、金融機関から一括返済を求められます。
この時点で物件の売却を希望するには、物件の売却価格や生命保険の解約返戻金などで、ローンを一括返済しなければなりません。
金融機関が融資をする際、担保となる不動産に抵当権を設定しますが、物件を売却するには抵当権を抹消する必要があります。抵当権は、ローンを完済しなければ抹消できないため、ローンを一括返済できない＝物件を売却できないということです。
そこで、ローンの残債が残っても物件を売却できる「任意売却」という方法で物件を売却することができます。
任意売却とは？
任意売却とは、金融機関の許可を得て、抵当権が設定された不動産を売却する方法です。先述の通り、抵当権が設定されている不動産は、ローンを完済しなければ売却できません。しかし、金融機関に許可を得て任意売却をすれば、ローンを完済できなくても不動産を売却できるようになります。
また、ローンの一括返済をできない場合、最終的に不動産が競売にかけられます。しかし、競売は通常の売却よりも価格が大きく下がるため、できれば任意売却で売却した方が良いでしょう。
任意売却を希望する場合、競売の入札開始日の前日までに手続きを完了させる必要があります。
アパートローンを滞納して期限の利益を喪失すると、裁判所から「競売開始決定通知書」が届きます。ただし、この通知書が届いたらすぐに競売となるわけではありません。
通知が届いてから数ヶ月後に競売の入札開始となりますが、法律上は入札開始日の前日までは任意売却が認められます。ただし、不動産の売却活動は買主を探すために期間を要し、買主の住宅ローン審査にも１ヶ月程度かかる可能性があるでしょう。
任意売却を希望する場合、できるだけ早く行動することが大切です。
①債権者（抵当権者など＝金融機関）が債権回収できないと判断
②債権者が、裁判所へ競売開始決定の申し立て
③裁判所による競売開始決定、債務者に決定通知
④裁判所による競売物件の査定（最低落札金額など）
※ここまでに、任意売却することを決めないといけません。
入札日まで、約２か月ぐらいです。
⑤入札
任意売却で不動産を売却できなった場合、不動産が競売にかけられます。競売での売却価格は、市場価格の70％程度と言われています。そのため、ローンの残債を少しでも減らすには、任意売却の方が有利です。
任意売却と競売の違いは？
任意売却と競売の違いは、以下3選です。
- 不動産所有者の意志で行うか強制か
- 引っ越し費用を売却代金で賄える可能性があるかどうか
- 残債を分割返済できるかどうか
任意売却は所有者の意志で行うため、引き渡し日、買主などは所有者が決定します。しかし、競売は裁判所の権限による強制的なものです。引き渡し日、買主などは裁判所が決定します。
任意売却では、金融機関との交渉次第で引っ越し費用を最大30万円まで、売却代金で賄える可能性があります。競売の場合、このような制度はないため、引っ越し代金は自分で賄わなければなりません。
また、不動産を売却する際にかかる諸費用は、任意売却、競売どちらも売却代金からの支払いが認められています。
任意売却では、引っ越し費用も含めた諸費用を手持ち資金から出す必要がないため、契約者にとって競売よりも有利です。
任意売却では、ローン残債の返済方法を金融機関と話し合って、無理のない範囲で分割返済することが可能です。
競売では、ローン残債を一括返済する必要があります。
自己破産をするという選択肢も出てきますが、連帯保証人がいる場合、契約者が自己破産すると連帯保証人に返済の義務が移ります。そのため、自己破産の判断は慎重に行うべきでしょう。
まとめ
アパートローンを滞納しそうになった時、できるだけ早く借入先の金融機関へ相談することが大切です。
金融機関への相談が遅くなるほど、対処法がなくなり連帯保証人に迷惑がかかってしまう可能性もあるでしょう。不動産を手放さなくてはいけないケースや自己破産など、最悪のケースを避けるためにも、一人で抱え込まないことが大切です。
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