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　中古の収益マンションには、築年数ごとにそれぞれ特徴がありメリットとデメリットがあることは前述しました。
　ここでは築年数ごとに、収益マンションのメリットとデメリットを詳しく解説していきます。

Ⅰメリット（築年数10年未満）
　　築年数10年未満の収益マンションのメリットは、新築に比べて格段に価格が安い点です。
　新築の収益マンションは広告促進費などが建物の価格に含まれているため、高額になります。
　新築とは、その建物が建ってから一年間誰も住んでいない状況が続いている物件のことをいいますが、建築後一年以上が経過したり、建築後一年以内であっても誰かが住んだりした時点で新築物件ではなくなってしまいます。
　新築物件ではなくなった時点から、建物の価格は下落していきます。
　そのため、新築の収益マンションに比べてかなり安い金額で築浅の収益マンションを購入できるという点が、築10年未満の物件の大きなメリットといえましょう。
　また、築浅であるためすぐに大規模な修繕などが必要ないという点もメリットの一つです。
　さらに法定耐用年数が長く残っているため、長期間に渡って減価償却による節税効果が期待できます。
　築年数が10年未満の収益マンションは、まだまだ資産価値が高く評価されるため、有利な条件で金融機関から不動産投資用の融資を受けることも可能です。
　その理由は、金融機関側は融資を行う際に法定耐用年数を建物の寿命として考えるためです。
　中古の収益マンションの中で、この築後10年未満の物件は、長い返済期間の不動産投資用ローンの融資を受けることができるのです。

Ⅱデメリット（築年数10年未満）
　築10年未満の収益マンションのデメリットとしては、中古の収益マンションの中では比較的物件の価格が高額な点です。
　それにもかかわらず入居者が入れ替わるごとに、いわゆる「新築プレミア家賃」から家賃も下げる必要が出てくるため、そこまで高い利回りも期待できません。
　なぜなら、利回りは年間の家賃収入を物件の購入価格で割った数値から導き出されるためです。
　また、物件の新築から10年までの期間はまだまだ物件の価格の下落幅が大きいため、不動産投資を止め物件を売りに出すときに、購入価格より大幅に低い価格でしか売ることができないという点もデメリットの一つです。
　このような理由から、転売目的でのこの築年数帯の物件を購入することはあまりお勧めできません。

Ⅰメリット（築年数11年〜30年未満）

　築年数11年から30年未満の収益マンションの特徴は、物件の価格が築後約20年程度で下がり止まり、ほぼ横ばい状態になる点です。
　そのため、家賃の大きな下落もなく安定した家賃収入を得ることが可能です。つまり安定した利回りが期待できます。
　また、この築年数帯の物件を売りに出す場合には、買ったときの価格とそれほど変わらない価格で売却できます。 長い築年数の間にどのように家賃や利回りが推移し、空室率はどれぐらいだったかなどの物件の情報を手にすることも可能です。
　このような情報をもとに、今後の不動産投資の方針を決めることも出来るので、この築年数の物件は最も狙い目な物件であると考えられます。
　また、鉄筋コンクリート造の収益マンションの場合には、まだ法定耐用年数が比較的長期間残っていることから、築浅物件ほどではありませんが減価償却による節税効果も期待できます。
　木造物件の場合は、法定耐用年数を過ぎているため減価償却期間が短い物件もありますが、この場合短い減価償却期間の間の一年あたりの減価償却費が高額になるため、短期間のうちに大幅な節税を行うことが可能になります。

Ⅱデメリット（築年数11年〜30年未満）
　物件自体の築年数が長いことから、大規模修繕の必要が出てくる可能性が高い点がデメリットであるといえます。
　この築年数帯の物件は、建物の劣化の程度の差が激しいです。築11年の物件であっても一般的な築後11年の物件より大きく劣化している場合もあるし、逆に築30年の物件でも劣化の程度が軽い物件もあったりします。
　そのため、この築年数帯の物件を購入する場合には、必ず建物の劣化具合を自己判断で見て回るのではなく、住宅診断士などの専門家に見てもらうようにしましょう。
　また、築後20年程度を過ぎた物件になると、売主の瑕疵担保責任が免責になることも多いため、この点にも注意が必要です。

Ⅰメリット（築年数30年〜）
　築年数が30年以上経過している物件のメリットは、立地が良い場所に建っている場合が多いという点です。
　なぜこのような古い物件が、立地の良い場所に多いのかという理由は、その地域が開発され始めた時点で建てられたため、自ずと駅から近いなどといった利便性の良い場所に建てられるケースが多いためです。
　また、建物自体の資産価値が低いため物件自体の価格が安く、固定資産税も安いというメリットもあります。

Ⅱデメリット（築年数30年〜）
　デメリットとしては、設備の老朽化が問題になることが多いという点です。 そのため大規模な修繕や、時には現代の入居者のニーズに合わせた間取りにリフォームまたはリノベーションを行う必要が出てきます。
　建物の資産価値が非常に低いため、不動産投資用ローンを良い条件で借り入れることは難しく、短期間で返済する必要があることも多いことから、自己資金を築浅の物件より多く用意する必要もあります。
　また、築年数が30年以上経過している収益マンションの場合、昭和56年に導入された新耐震基準を満たしているかどうかという点をチェックしておきましょう。 新耐震基準を満たしていれば、震度6強から7までの揺れでも倒壊しないと言われています。
　近年では立地や間取りのほかに、建物の安全性で賃貸住宅を選ぶ人も多いため、この新耐震基準を満たしている物件を購入するようにしましょう。

　不動産投資を始める際には、自分がどのような目的で不動産投資を行うかを決めてから行うことが重要です。
　その目的に応じて、向いている築年数の収益マンションが決まってくるためです。
　ここでは、築年数ごとにどのような目的の不動産投資に向いているかを解説していきます。

　築年数10年未満の収益マンションは、建物自体の資産価値が高く法定耐用年数も長く残っていることから、相続税対策や所得税と住民税の節税を行いたい人に向いている物件であるといえます。
　まず相続税対策の場合ですが、不動産の遺産評価額は実際の売買価格より低く評価されるため、現金に課せられる相続税より同額で購入した不動産に課せられる相続税のほうが安くなります。
　そのため、相続税を安くすることが可能になるのです。また、収益マンションを相続した人も長期にわたりその物件から家賃収入を得ることができます。
　このような理由からこの築年数の物件が、相続税対策に向いているといえるのです。
　次に、所得税と住民税の節税効果も期待できます。
　このような築浅の物件は、法定耐用年数が長い期間残っているため、その年数の間減価償却費を経費として計上することができ、長期間に渡って所得税や住民税の節税を行うことができます。
　また、当然の事ながら長期にわたって不動産投資を行いたい人にもおすすめなのがこの築年数帯の収益マンションです。購入してからしばらくの間は、大規模修繕の必要がないケースがほとんどであるため、大きな経費が出ていく心配が少ないからです。
　入居者が入れ替わるたびに家賃を引き下げる必要があるというデメリットがありますが、比較的入居期間が長いファミリー向けの物件であれば、入居者の激しい入れ替わりはないと予想されます。
　このような物件を選ぶことで、家賃下落のリスクを低く抑えることもできます。

　築年数11年から30年未満の物件に向いている不動産投資法は、長期にわたり保有して安定した家賃収入を得ることを目的とした不動産投資を行いたい人に向いている物件です。
　この築年数帯の物件は、建物自体の価格の下落幅が緩やかであり、築20年程度で下がり止まるため、入居者の入れ替わりにより家賃が大幅に下落することもあまりありません。
　しかし、この築年数帯で大規模修繕が必要なケースが多いため、そのための自己資金を準備しておく必要があることに注意しておきましょう。

　築年数が30年以上の物件は、間取りや設備が古いため入居者が集まりにくい傾向があります。
　そのため、安定した高い家賃収入を得るためには大規模修繕やリフォーム・リノベーションを行い、入居者が集まりやすくする必要があります。
　建物の古さを除けば、このような物件は立地が良い場所にあることが多いため、建物の大規模な修繕を行うことで、まだまだ安定した家賃収入を得ることが可能です。
　このような 築年数が30年以上経過した物件で賃貸経営を行おうという人は、初期の段階で大規模修繕の費用を準備する必要があります。
　建物をリフォームすることで、立地が良いためその後の入居者の需要は高くなると考えられます。
　それ以外にも、転売目的でこのような物件を購入する方法もあります。
　もし、その物件が建っている地域の再開発が予定されているのであれば、土地の値上がりが予想されるため購入した価格より高い価格でその物件を売却することも可能になります。
　しかし、このような方法は一般的な不動産投資を行う方法とは言いづらいので、不動産投資の初心者が行うことはオススメできないでしょう。