今、ガレージハウスがアツイ！！ ～不動産投資物件として～
この記事では、ガレージハウス経営に関心のある方、また、一般の賃貸住宅には不向きな土地をお持ちの方に、ガレージハウス経営ならではの特徴や始め方を詳しく解説していきます。
①ガレージハウスとは
ガレージハウスとは、車庫付き住宅の一形態でありながら、1階部分にガレージを組み込んでいる住宅のことを指します。
車やバイクなどを趣味とする方に人気が高く、駅から遠く離れた立地でも需要がある点が特徴です。
ガレージハウスは、1階部分にガレージを組み込んでいるため、上階の住居部分から、外に出ることなく駐車スペースに行くことができる個性的な住宅です。
車やバイクなどを趣味とする人に需要が高いという特性から、どちらかといえばですが、居室の広さや部屋数をそれほど重要視されない傾向にあります。
そのため、連棟式を採用するなどして一棟の戸数を増やしたり、建築費を抑えたりして、収益性を高めることも可能となります。
また、ガレージハウスは自宅利用だけでなく、車やバイクの保管・メンテナンスのためにセカンドハウスとして利用されることが多いことも特徴の1つです。
開口部が大きく広いスペースを確保できるため、釣りやサーフィンなどの大きな道具を要する趣味を持つ人々にも需要があるほか、車椅子やベビーカーを風雨にさらすことなく家の中に誘導することが可能なため、子育て世代や介護を要する世帯にとっても需要が期待できます。
さらに、工務店や運送業など個人事業主の車庫、資機材置き場、事務所の一括拠点としても活用の需要があります。
安定したガレージハウス経営を行うためには、このような潜在的なニーズも視野に入れることがポイントの1つです。
②ガレージハウス経営のメリット
入居者ニーズなどに特徴を持つガレージハウスは、その独自性からほかの賃貸経営とは異なった市場性に恵まれています。
ここではガレージハウス経営のメリットについて詳しく掘り下げていきましょう。
ガレージハウスは一般的な賃貸経営に比べ希少性が高く、競合物件が少ないことから賃料を高めに設定することが可能です。
また、ガレージハウスという付加価値があるため、やや高い賃料でも入居者を確保することができます。
なお、ターゲットにする入居者に合わせた設計にするなど、工夫を施すことで、長期入居してもらうことも期待できるでしょう。
ガレージハウスは狭小地でも問題ありません。
戸建てを建てられるくらいの面積があればガレージハウス経営を行うことは可能です。また、マンションやハイツを建てるには形状に問題がある土地をお持ちの場合でも、ガレージハウスであれば建てることができるため、あまりそのあたりを気にする必要もありません。
そのほか、空き家をガレージハウスにリフォームして活用することも十分可能です。
一般的に賃貸物件は駅近の方が入居者を確保しやすいですが、ガレージハウスは車やバイクを所有している入居者が多くなるため、最寄り駅までの距離を重視しない傾向にあります。
一般的なマンション、ハイツや戸建て賃貸に向いていないような立地でも需要が見込める点は、ガレージハウス経営のメリットと言えるでしょう。
③ガレージハウスの建築費は高い？
ガレージハウスを建築する際に重要なのは建物の耐震性確保です。
１階にガレージを作る際、どうしても開口部が大きくなって壁面が減るため、耐震性確保の設計が必要になります。
こうなると、鉄筋コンクリート造の方向へ行ってしまいますが、それでは建築費が高くなります。
建築費のことを考えて、建築構造を木造や鉄骨にしていきますが、その際、ガレージハウスの設計と建築の経験が豊富な建築業者に依頼していくことが肝要となります。
このあたりは、すでに弊社で成功の実績があるため、任せてもらえれば責任もって対応していきます。
④入居者の特徴と賃料
ガレージハウスの入居者は、金銭的な余裕がある高所得者層が多くなっています。
もともとレトロ車や高級車などをお持ちの方は高所得者層が多いでしょう。
そして愛車のセキュリティ確保のためには、少々高くてもお金を出されます。いたずらされるよりよっぽどマシという心理が働くためです。
一方、個人事業主も事業資金をお持ちですから、社用車駐車場や事務所、社員休憩所の集中拠点確保で業務効率が上がれば、費用負担を惜しまないようです。
物件数が少ないガレージハウスは、その希少性に上記入居者の特徴が相まって、高めの賃料設定を可能にさせます。
⑤賃料設定
ガレージハウス経営は比較的低リスクで高い収益を期待できる土地活用ですが、市場規模の小さいニッチな賃貸事業だといえます。
そのため経営にあたっては多面的に情報を集め、十分な検討を行わねばなりません。
事業地周辺の賃貸マンション家賃、賃貸倉庫の家賃、月極駐車場賃料の調査をするとともに、付加価値分の上乗せ可能幅を考慮して、ガレージハウス家賃をどの程度高めに設定できるか、経験のない不動産業者では難しく、ここが重要なポイントとなるでしょう。
⑥リフォームによる拡張性
もし将来、通常の賃貸マンションにする場合、１階の駐車場部分（自動車１台分の駐車スペースでも、約２０㎡＝約１２帖）を、一般的な部屋のみならず、趣味の部屋や介護部屋、事務所などにリフォームできるように設計しておきます。
カレージ利用では太陽の光は不要ですが、リフォーム後に居室として利用するには、建築基準法上、部屋面積に対する一定の採光面積が必要となります。
居室への変更を視野に入れて、採光をとるための窓を当初から設計に組み込んでおきます。
また、断熱工事をしなければ夏や冬に快適に過ごすことは難しいため、当初より断熱設計を視野に入れておくことも必要です。
⑦弊社の取り組みと実績
弊社では、どこでもやっている通常の賃貸マンション建築などではなく、付加価値のある、または社会性のある不動産商品の実現を目指すべきとの考えから、ガレージハウスの企画立案が始まりました。
まだまだニッチな市場ですから、建築すれば本当に流行るのか、その流行りは継続性があるのかなどを入念にリサーチしました。
また巷では、ガレージハウスが足りているのか、不足しているのかの需要と供給のバランス実態も調べ上げました。
さらに、設計会社や建築会社と、賃貸物件としてのクオリティ確保を担保しながら、できる限り建築コストを抑える工夫を何度も重ねました。
不動産活用のアドバイスをした複数の土地オーナー様に、ガレージハウス建築と賃貸経営の推奨をいたしました。
事業収支を組み、向こう３０年間のキャッシュフロー検証のもと、事業が成り立つとの判断をいただいて事業化した結果、以下のような入居実績となりました。
連棟物件で４室のガレージハウスでしたが、完成からわずか１０日間で満室御礼となりました。
入居者の属性としては、１室が車大好きの方、３室が運送業や電気工事業の個人事業主でした。
どこをあたってもガレージハウスの空きがない、やっと空き物件にたどり着けたと喜んでいただきましたし、オーナー様も、顧客満足の声を聞き、やってよかったと同じく喜んでくださっております。
現在2022年9月着工、2023年1月完成で進めている案件においては、「ガレージハウスの空きが出たら教えて」と弊社に問い合わせが殺到しており、一部のお客様から、「完成前ですが他にとられないように１室押さえておいてほしい」と、完成6ヶ月前ですが、仮申し込みが入っています。
やはり、他のガレージハウスをあたったそうですが、空きがないとのことで困っておられたようです。
京阪神エリアにたくさんのガレージハウスを賃貸経営する業者様にヒアリングしたところ、運営するガレージハウスのどの部屋も空きがなく、弊社と同じく、待ち組数は１０組～２５組あるとのことでした。
弊社、2022年10月15日(土)にガレージハウス事業について、オンラインセミナーを開催することになりました。
ご興味をお持ちいただけましたら、下記のリンクよりお申し込みください。
TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。
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