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今回のコラムは中古戸建の投資を使った税金対策方法を紹介いたします。

耐用年数を超えた中古戸建に投資し、少額の投資で短期間で減価償却を計上する投資手法です。
中古戸建投資単体で利益を出すのではなく、他に利益が出ている物件と組み合わせて全体の課税対象額を下げる方法です。

目次

1. 1.節税の具体例
2. 2.中古戸建を活用した節税について
3. 3.中古戸建を活用した節税のポイント

1.節税の具体例

まず耐用年数を超えた不動産を取得した場合の耐用年数は以下の式になります。

例えば、築30年の木造住宅を購入した場合を考えて見ます。
木造住宅の耐用年数は22年のため、中古で取得すると

端数は切り捨てられるため4年で減価償却をしていくことになります。

例えば築30年の木造住宅を2000万で購入。建物割合が50％とすると

で計算され、毎年250万の減価償却を計上することができます。

ポイントとなるのは、古い物件を建物割合を高くして購入することです。
一般的に古い物件は建物割合が低くなりますが、これを売主との交渉で高くできる物件があればこの手法が取れます。

築浅物件で毎年250万の減価償却を計上しようとすると1億～2億程度の投資が必要となりますが、この方法をとれば少額の投資ですみます。

2.中古戸建を活用した節税について

そこで当社がオススメしたいのが『中古戸建』です。
中古戸建をおすすめする理由は

1. 価格が少額
2. 売主が個人が多い
3. 維持管理費が少額
4. 最終的には土地、または実需の買主に売れる

という点です。

具体的には、

1. 中古戸建は数も多く、価格帯も1000万以下の物件も多い
2. 1棟の収益物件に比べると選択できる物件の幅は多くある
3. 売主が個人であることが多いため、建物割合を高くすることが出来る可能性がある
4. 中古戸建はマンションのように共用部がないため、清掃やエレベーターのメンテナンス代などがかからず維持費が少額で済む。
5. 建物が使えなくなっても、最終的には土地で売ることができ、建物が使える場合には実需の購入者に売ることも出来ます。

以上のような利点が中古戸建にはあります。
また金融機関の融資もアパートローンの利用が可能な金融機関もあるため比較的投資しやすい方法かと考えられます。

他に所有している不動産で利益が出ている方は、こうした古い物件の投資と組み合わせることで税金対策に有効な手法となります。

3.中古戸建を活用した節税のポイント

ただし5年目からは減価償却が計上できなくなります。
また1棟ごとの賃貸のため空室の場合は賃料収入が0になるなど注意も必要です。

この投資方法は利回りを追求することではありません。
賃貸収入が0でも減価償却によって不動産所得を下げる効果を出せる物件を選べば投資する意味が出てきます。

この投資の詳しい方法は当社の各担当者に聞いていただければと思います。

TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて
無理のない投資プランをご提案いたします。

また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。