不動産の相続（遺産分割）について ～分割方法の種類 それぞれのメリット・デメリット～
はじめに
昨今、少子高齢化に伴い不動産の相続案件も増加の一途をたどっています。
その中でも特に、所有者の方の急逝によって、突如不動産の遺産分割協議を行わざるを得ないケースも増えてくるのではないかと想定されます。
そういったケースに初めて直面した場合、いったいどうすれば良いのか戸惑うケースも多いのでは？と考えます。
そこで今回、不動産の相続について遺産協議分割にはどういった方法があるのかをお伝えできればと思います。
【目次】
①相続が発生した際、まず初めに行う遺産分割協議
②不動産の遺産分割方法の種類について
③不動産において各遺産分割方法のメリット、デメリット
①【相続が発生した際、まず初めに行う遺産分割】
まず、相続が発生した際には相続財産の遺産分割が必要になります。
遺産分割の方法ですが、遺言書の内容、法定相続人などの関わる様々な要因によって変わってきます。
遺言書が存在し且つその遺言書が有効である場合に関しては、遺言書の内容に従えば相続も比較的円滑に進むかと思います。しかし、遺言書も無く法定相続人で分配するケースの場合はどうするべきなのか？については下記のフローで進めるのが一般的です。
因みにここでの遺産協議は現金、有価証券、その他会員権、動産、不動産、負の財産なども全て含めた遺産協議となります。
| １相続人を確定させる ２相続財産の確定 ３相続目録の作成（あった方が良い） ４遺産分割協議書作成（相続人の同意後） |
１～４の各詳細はボリュームが大きくなるため省略させていただきますが、上記２の部分で相続財産に不動産がある場合に、不動産の分割方法を決めていく必要がでてくるわけです。
今回フォーカスさせていただくのは、相続の中でも不動産の分割方法についてとなります。
（②に続く）
②【不動産の遺産分割方法の種類について】
現金などであれば分割は容易ですが、不動産の遺産分割について建物を実際に分割（土地分割は可能ですが）するわけにもいきません。
では不動産の遺産分割協議が発生した場合、どういった解決方法があるのでしょうか。
今回、下記４つをご紹介させていただければと思います。
| Ⅰ現物分割（相続分に従ってそのまま分割する方法）建物は不可。 土地の場合は分筆登記。 |
| Ⅱ代償分割（不動産を誰か一人が相続し、他の相続人にお金を支払う方法） |
| Ⅲ換価分割（不動産を現金化して相続する方法） |
| Ⅳ共有分割（不動産を複数の相続人が、そのまま共有で相続する方法） |
では、各分割方法についてはどのようなメリット、デメリットがあるのでしょうか。
（③に続く）
③【不動産において各遺産分割方法のメリット、デメリット】
・メリット
現金など分割が容易な相続に対しての基本はこの『現物分割』となります。ただ、不動産においての現物分割によるメリットは少ないと言えます
・デメリット
建物は分割できません。土地の場合で特に面積が小さい場合は土地の価値が薄れてしまう可能性が高いです。
・メリット
不動産を手放さず相続できる。
・デメリット
不動産を相続した特定の相続人は、他の相続人に対して比較的大きい金額の現金（代償金）を用意する必要がある。
また、不動産の（評価）価格について相続人同士で意見が割れる事もある。
・メリット
資金が無くても分割が可能。（理由：売却後に現金を分割するから）
各相続人に対して公平に分けられる。一円単位までの分割が可能です。
納税資金も心配無用。
相続税の節税が見込める。（理由：不動産は現金よりも相続評価額が低い。そのため不動産で相続した段階では不動産評価額に対しての課税となるが、後に売却現金化した際、不動産評価額より高い市場価格の現金を手に入れる事ができる。）
・デメリット
手間が必要。（理由：相続人全員の合意→不動産の売却活動）
不動産会社や物件の売却整備（測量など）に対する費用が発生する。
譲渡所得税が発生する可能性有。（購入時に比べ売却益が出た場合）
・メリット
公平な分割方法のため揉め難い。
・デメリット
不動産を共有持分にしてしまうと、売却、建築、取り壊しなどを行う際、共有者全員の同意が必要になる。
共有者の誰かに相続が発生した場合、更に共有者が出現することになる。（権利関係の複雑化）
以上がおおまかなメリット、デメリットになります。
結論的に、後の煩雑さを回避して相続不動産を残しておきたい場合はⅡ『代償分割』が最も適していると言えるでしょう。
一方、相続不動産が遠方などにあり、使うこともできず残す必要も無い場合にはⅢ『換価分割』が最も適した分割方法であると言えます。
今後、特に地方の過疎化は進み、少子高齢化も劇的に進む中で、相続の発生→空き家の増加という流れが加速するのは想像に難くないと言えます。
それに伴い前述した不動産の分割が必要となる相続案件も増えてくる事は必須です。
当然ながら被相続人になる方が生前より終活を行い、遺言を残すなど、相続対策をしっかりと行っておけば相続人も悩む事は少なくなります。
一番良いのはもちろん生前から話し合っておく事です。
ただ、そこまでされる方も少ないのが現状な上、身内の方からそういった話しを切り出すのも中々難しい部分もあるというのが本音であると思います。
とはいえ、相続は多くの方が経験されるものとなりますので、相続が発生した際によりスムーズに事が運ぶよう、皆様も一度現状を確認し、想定される相続の準備可能な部分についての整理をされてみてはいかがでしょうか。
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