TAKUTO INVESTMENT 不動産投資｜関西の収益不動産検索サイト

　「不動産を購入した後、本当に家賃収入を獲得できるのか不安」
　「購入した不動産の入居率を高める方法について知っておきたい」
　不動産投資では賃貸物件から利益を得るために、入居者を増やしていくことが重要です。
　入居率が高ければ家賃収入も増えていき、ローンや諸経費の支払いで赤字になることを防げます。
　この記事では、投資物件における入居率の重要性や入居率を高める方法について紹介していきます。

【目次】

①不動産投資では入居率が重要
（１）入居率が上がるほど売上も増える
（２）入居率の悪化で赤字になりやすい
（３）入居率を高めるときのコストに注意
②物件の入居率を高めるには
（１）立地のよい物件を購入する
（２）エリアの入居ニーズに合った物件タイプを選ぶ
（３）時代の流れにあった設備を導入
（４）不動産会社に集客を丸投げしない
（５）管理会社の変更を検討する
③空室リスクの低い物件を見つけるには
（１）検討しているエリアの空室率をチェック
（２）周辺の駅や施設を確認する
④まとめ

①不動産投資では入居率が重要

　自分が所有している賃貸物件に対して、どれくらいの入居者がいるのかを知るのに役立つのが入居率です。投資家が入居率を調べるには管理会社に問い合わせるか、自分で計算することが必要です。
　例えば、とあるマンションにおける賃貸物件を5戸所有しているとして、その内1戸が空室であるとします。
　この場合は入居率が80%であり、ほとんどの物件に入居者がいることを分かります。簡単に計算できる入居率は不動産投資における重要な指標であり、投資家は入居率に注意して不動産を運用すべきです。
　なぜ入居率が重要になるのか、理由や注意点について詳しく解説します。

　基本的に不動産投資では継続して利益を得るために、入居者を集めることが必要です。
　入居者がいなければ家賃収入を得られず、ローンなどの返済で赤字になるリスクがあります。
　投資家は資産を増やすために不動産を購入する以上、赤字で資産が減っていく状況は避けなければなりません。
　「赤字は節税になる」というアドバイスはありますが、資金が減って返済が厳しくなるリスクは大きいのです。たとえ購入した不動産によって節税できたとしても、節税額以上のコストが発生していればメリットはなくなります。
　投資家は不動産の入居率を常に意識して、なるべく売上を増やしていきましょう。

　運用している不動産の入居率が悪化すると、毎月の運用コストにより赤字になる危険性があります。
　不動産投資では入居率と利回りが比例する傾向であり、入居率が下がれば利回りも下がるからです。
　また、所有する物件の空室が長期化しないために、家賃を下げたり条件を低くしたりする場合もあります。
　低い入居率によって家賃は下がりやすくなってしまい、投資家が赤字になる可能性はその分増大することになります。
　入居率が高くなりやすい物件を運用することで、利回りの悪化や赤字を避けやすくなります。
　購入した不動産を資産として運用するために、入居率の低下に注意しましょう。

　「物件の入居率を上げるために改善しよう」と思った投資家は多くいるはずです。
　確かに不動産投資では入居率を高めることが重要ですが、改善するときのコストにも注意が必要です。
　投資家は毎月の家賃収入からコストを引いた金額分を手に入れられるため、コストが高ければ残る利益は少なくなります。高い入居率を実現したとしても、高いコストによって利益が残らなければメリットは少ないです。
　一般的に入居率を高めるには広告や物件の価値向上という方法があり、これらの費用を知ることで利回りの悪化を防ぎやすくなります。それぞれの費用について詳しく見てみましょう。

②物件の入居率を高めるには

　「なるべく利益を増やすために入居率を向上させたい」と考える投資家は多くいるはず。
　家賃収入は入居者がいなければ発生せず、高い入居率を実現することで投資の失敗を防げます。
　これから不動産に投資する人が知っておくべき、入居率を高める方法は次の5つです。

　それぞれの方法について簡単に解説します。

　まだ不動産を購入していない人は、立地を最優先に考えて物件を探しましょう。
　立地は入居率に大きく影響する要素であり、不動産を購入した後に立地を変えるのは不可能です。
　例えば周辺のコンビニエンスストアやスーパーがある物件の場合、利便性が高くて入居者が集まりやすくなります。
　物件の入居率を高めるために、購入する物件の周辺環境を考慮することが重要です。

　エリアによって入居する人の属性や年齢層は変わるため、そのニーズにあった物件を選ぶことも入居率を高めるコツです。
　例えば単身者が集まるエリアの場合、ワンルームの需要が高くなる傾向があります。
　逆にファミリー層が集まるエリアであれば、ワンルームの空室リスクは高まるもの。
　入居者のニーズから物件タイプを検討することで、入居率が悪化してしまう状況を防げます。

　築古物件を運用するときは、今の時代にあった設備を導入することで入居率を改善できる場合があります。対面キッチンや食洗器、ガス式衣類乾燥機といった設備があることで、空室リスクを減らすことが可能です。

　不動産投資している人には不動産会社に仲介を丸投げして、物件の運用に関わらない人が一定数います。
　不動産会社は多数の物件を取り扱っているため、丸投げしていると宣伝や集客が不十分になるリスクがあります。仲介してもらえる可能性を高めるために、定期的に不動産会社と連絡したり多少の値引きを許可したりすることを勧めます。
　また、毎年12月から翌年3月は空室のかき入れ時です。この間に退去されるかどうかを入居者にアンケートすることで事前に空室になりそうな部屋を把握しておき、入居募集の準備をしておくことで稼働率を確保する工夫も有効です。

　不動産管理会社は玉石混交であり、中には人気の高い物件のみ顧客に紹介する業者もいます。
　もし契約した不動産会社の入居率が悪いときは、契約先の変更を検討することがオススメです。
　思い切った判断をすることで好転する場合がよくあります。

③空室リスクの低い物件を見つけるには

　投資家が空室リスクの低い物件を見つけるには、エリアの空室率や周辺施設をチェックすることがオススメ。人々からの需要が高い物件を探す方法について簡単に解説します。

　空室リスクを避けるためには、検討しているエリア全体の空室率を確認しましょう。
　エリアの空室率が低ければ、そのエリアで購入した物件の入居率に期待できます。
　インターネットや不動産会社の資料などでエリアの空室率を調べることが可能です。
　これから不動産を購入する人はエリアの空室率を考慮したうえで投資判断することを勧めます。

　一般的に利便性の高い物件は需要が高く、家賃が高くても入居者が集まるものです。
　検討している物件近くの駅や施設を調べて、入居者にとって便利な環境であるのかチェックしましょう。

　築年数が30年以上の物件は、間取りや設備が古いため入居者が集まりにくい傾向があります。そのため、安定した高い家賃収入を得るためには大規模修繕やリフォーム・リノベーションを行い、入居者が集まりやすくする必要があります。

④まとめ

　購入した不動産から収入を得るためには、入居者を確保することが必要です。
　入居率は空室の少なさを表す指標であり、入居率が高いほど家賃収入が増えていく特徴があります。
　コストを抑えて入居率を高めるためには、実績のある不動産会社から条件のよい物件を紹介してもらうことが重要です。投資利回りを高めるために不動産の入居率を改善しましょう。

　TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。