TAKUTO INVESTMENT 不動産投資｜関西の収益不動産検索サイト

　不動産投資では物件を購入する際に「投資用ローン」を利用することが一般的とされています。
　当然ながら、ローンは必ず完済しなければなりませんので、物件を購入する前の下調べや計画を綿密に立てることが重要です。
　このコラムでは、ローン返済に困窮しない計画の立て方について解説します。

　下記の記事では不動産投資に興味を持つ方に向けて、よくある失敗例や避けるべき行動についてまとめました。よろしければぜひご覧ください。
>>「不動産投資で知っておきたい失敗例と避け方」をまだお読みになっていないお客様はこちらよりご覧いただけます。

【目次】

①ローン返済で失敗しないために
②繰上げ返済はするべき？
③ローンの返済計画のポイント
④まとめ

①ローン返済で失敗しないために

　「ローンを組む」ということは、不動産の耐用年数や減価償却期間、減価償却費までしっかり考慮しなければなりません。
　また、経費として換算できるもの、できないものを把握した上で、「いくらローンを組むのか」「何年で完済できるように組むのか」などを考えましょう。
　不動産投資では、キャッシュフローを明確にしてから投資に挑みましょう。
　特に、物件の管理や修繕などで、意外な経費などがかかることもしばしば見受けられます。
　さらに空室の場合だと、家賃を得ることが出来ないだけでなく、入居者を募るための広告費も必要ですから、こういった経費の支出や不測の事態に備えることも大切なことです。
　そして、毎月支払わなくてはならないローンの返済も含めて、今一度購入後のキャッシュフローを確保しておきましょう。

②繰上げ返済はするべき？

　「繰上げ返済」とは、ローンを定められた返済額（約定返済額）よりも多く返済することです。不動産投資で組むローンも、通常のローンと同じく返済額に上限はありません。
　しかし、早く返済を終わらせることには、いくつか注意しなければならないことがあります。
　詳しく考慮した上で繰上げ返済をするのかどうか決めましょう。
　繰上げ返済をすることで、(1)月々の返済額の軽減と(2)返済期間の短縮ができます。
　さらに近年では歴史的な低金利時代に突入しています。
　その影響で月々のキャッシュフローを抑えられ、不動産投資を始めることが可能です。
　しかし、この低金利がいつまでも続くことは考えにくく、いつか金利が上がることが予想されます。その時のために早めに完済しておくとよいでしょう。
　繰上げ返済をするということは、一定の返済額よりも多く支払うということなので、直近で手元に残るお金は少なくなります。
　そのため、物件で何か問題が起こり、すぐに対処しなければならなくなった際には身動きが取れなくなってしまうことも考えられますので、繰上げ返済に気を捉われ過ぎず、ある程度のお金は手元に残しておくようにしましょう。

③ローンの返済計画のポイント

　不動産投資というのは、「ローンを組み、返済をしながら利益を出していくもの」です。つまり、ローンの返済が出来なくなると元も子もありません。
　どんな状態になっても、きちんと返済ができるように計画を立て、それを実行する必要があります。
　不測の事態にでも対応できるように、返済額をしっかりと調整するようにしましょう。
　返済計画を練る上で必ず考えなくてはいけないのが「空室の期間でもローンの返済ができるか否か」です。（空室があってもローン返済できるか。）
　物件の入居者がいなければ、その期間の家賃収入がなくなり、全額自己負担という形になります。その場合、どのように対処をするのかを明確に計画を練っておくことが大切です。
　また、実際の返済のシミュレーションをしておくことも大切です。
　まず、数字だけを考えるのであれば自身の「返済比率」というものを確認しておきましょう。
　以下の式で計算することができます。

　初めての投資であれば返済率が35%を下回るように返済額を設定することで、空室になった際の負担を減らすことが出来るので、失敗することが少なくなります。
　返済の計画は計算が複雑になるため専用のアプリがインターネット上に公開されています。
　繰上げ返済の計算もスマホから行えますし、移動中などでも簡単に確認することが出来るので、忙しい人には重宝しますのでご活用ください。

④まとめ

　通常、不動産投資はローンを組むことから始まります。
　自身の1ヶ月の固定費を今一度確認し、毎月負担しなければならない費用や返済額の計画を、しっかりと立てるようにしましょう。

　TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。