どのような不動産投資物件を選ぶか ～将来の売却までを見越して～
近年、不動産投資を始めたいと思っている方が増加しているようです。
しかし、不動産投資は、株式投資などに比べて一つの投資規模が大きく、投資後の売買なども気軽にはできないため、一回一回の投資をとても慎重に進めていく必要があり、なかなか踏み切れない方もいるのではないでしょうか。
今回は、不動産投資における元々重要な物件選び方法についての解説です。
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【目次】
①買える物件の範囲を把握する
②目的や目標にあわせてどんな物件を購入したいか条件を決める
（１）運用スタイルに合った条件設定をしよう
③売却時の価格も想定して利回りを考える
（１）引っ越しのシーズンでの売却
（２）土地の価格が上昇したタイミングでの売却
（３）満室時の売却
（４）売却によって投資金が回収できるタイミングでの売却
④まとめ
①買える物件の範囲を把握する
不動産を購入する際、どれくらいの融資が受けられるのかは重要なポイントです。
融資額は金融機関や自身の年収、資産状況によって大きく変わるため、明確にいくら借りることができるかは金融機関による融資審査前には分かりません。
実際に自分の信用力に対する融資額を確認するのであれば、銀行の事前審査を活用することをおすすめします。
まず、希望条件に近い物件を見つけて、金融機関へローンの相談に行きましょう。あらかじめローン審査を受けておくことで、自分が利用できるローンの種類や、ローンの上限額を知ることができ、金融機関との関係もできます。
他にも金融機関によっては、必要な項目を記入することで融資額の目安を計算してくれるシミュレーターなどがあります。こういったものを利用すると、目安を知ることができます。
こうした事前準備をしておくとローンの審査の可否を心配する必要がなくなるので、自分が購入できる物件の範囲を把握しておくことは大切といえます。
②目的や目標にあわせてどんな物件を購入したいか条件を決める
物件を選ぶ条件は、不動産投資の方法や目的・目標によって大きく変わります。例えば、低リスクで堅実な物件を選ぶのか、リスクが高くても高い利回りの物件で運用をするのかなどの選択肢があります。
自分の目的や目標に合わせた条件を設定し、物件を選ぶようにしましょう。
運用スタイルは幾つかの類型がありますが、主に収益の出し方によって条件の設定方法が変わります。
まず、一般的に優良とされる物件は次の4つの条件のうち、1つもしくは複数満たしています。
・空室期間が短く、入居率が高い
・資産的な価値が高い
・高い利回りで運用できる可能性がある
当然ですが、すべての条件がそろった都合のよい物件を見つけるのは大変なことです。トレードオフ（一得一失）という言葉があるように、リターンに応じたリスクや対価は必ず存在します。
例えば、駅から近いが購入費用が高い物件、利回りが高いものの築年数が古い物件などが挙げられます。
そのため、家賃収入で継続的に利益を得るのか、物件の売却益を狙って利益を出すのか、はたまた物件を2件3件と増やしていくのかなど、自分の運用スタイルとトレードオフの関係を理解した上で物件の選定条件を設定するようにしましょう。
③売却時の価格も想定して利回りを考える
利回りを考える際、家賃収入に注目してしまいがちですが、実際は売却のことまで考えて運用する必要があります。
当然ながら購入価格より売却価格が高ければ、キャピタルゲインを得ることができますので、利回りや物件の条件だけではなく、売却することまで想定して物件を選ぶことが大切です。
また、売却をするにしても、物件が高く売れる時期というものが存在します。
ここでは投資金額の回収に大きく影響するシーズン、土地の価格、入居状況、売却による投資金の回収という4つの項目が関係するタイミングについて解説します。
まず、２～３月の引っ越しが多いシーズンに売りに出すと比較的高く売れる傾向があります。
世間的に賃貸の需要が高くなるのと同時に、物件を所有して運用したいと考える人も増えるためです。
２つ目が土地の価格が上がった時です。
新しい駅ができる、利便性が向上するなどの理由で地価が上がった時が売却のタイミングです。
このタイミングで売りたい場合は、公示地価や基準地価をチェックしたり、物件の査定価格を調べたりしておくのがよいでしょう。
３つ目は物件が満室のときに売却することです。
物件が空いている状態より、満室の時に売りに出す方が高値で売却できます。
一般的に稼働率が低い状況では売却が難しくなるため、空室が目立つようになってきたと感じたのであれば、満室にしてから売るとよいでしょう。
４つ目は、物件の購入費用よりも売却価格が上回った時に売るということです。
ただし、この方法で売るときは売却により発生した利益に対して譲渡所得税が課税されます。
このように、家賃収入だけではなく、売却する時にどのくらいの価値になるのかも考えて、物件を選ぶようにしましょう。
④まとめ
不動産投資で銀行から融資してもらえる額は人によって異なります。
あらかじめ希望に近い物件で審査してもらうといざという時にスムーズに審査を通過することができるでしょう。
また、物件の条件はトレードオフであることを理解し、自分の運用スタイルに合わせて物件の条件を設定する必要があります。
そして、最終的に物件を売却して投資資金を回収する所まで考えて投資計画を立てるようにしましょう。
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