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今回の記事で取り上げるのは不動産投資における物件の種類についてです。

特に投資初心者の方が悩まれるのは、区分で所有するか1棟を所有するかではないでしょうか。
今回は商品としての完成度という点から、２つの資産を比較させていただきます。

今回テーマにする完成度とは、建築基準法や市町村の条例などの各種法律に沿っ
て建っているか、不動産の権利関係が整備されているかなどことになります。

目次

1.区分所有について
2.1棟所有について
3.物件の種類ごとの流通しやすさについて
4.まとめ

１．区分所有について

まず区分所有のマンションは、分譲するマンションディベロッパーが最初から
「販売することを前提に建てられた商品」のため、各種法律の遵守や土地の境界
や確定測量なども販売時にはきちんと整備されています。

また建物竣工後に工事をする場合でも、区分所有マンションは区分所有者全員の意
向で工事内容が検討されるため、違法な増改築等がされる可能性は低く、また修繕
した履歴や建築当時の図面などは管理組合が保管するため、だいたいは工事記録が
保存されています。

2．1棟所有について

一方1棟収益マンションは、建築主が自分で使用する目的で建てるなど、商品とし
て販売することを前提に建てられていない物件も多くあります。

最近では販売を前提に1棟収益マンションを建築するディベロッパーも増えましたが、多くの中古
物件は販売前提で建てられた建物ではなく建築主の意向が反映された建物です。

そのため、多少建築基準法に違反していたり、土地の面積や境界がはっきりしてい
ないなど、きちんと整備されないままの物件も存在しています。

また、工事の実施や内容についても当時の所有者の意向次第になることと、
何度か所有者が変わるうちに書類を紛失したり記録が残っていなかったりすることも起こります。

こうしたことから商品の完成度は区分所有マンションの方が1棟マンションに比べる
と高いといえます。

3．物件の種類ごとの流通しやすさについて

さて、いままでお話してきた商品完成度の高さは流通のしやすさにも関係してきます。

過去の書類や記録がない物件は、どんなリスクが潜んでいるかがわからないため
投資しにくくなり、売買に参加できる投資家も（完成度が高い物件より）参加者が減ります。
参加者が減るということは流通性は低くなります。

もちろんすべての1棟マンションが完成度が低いわけではなく、
完成度の高い物件も多くあります。最近では売却を前提に建てられる1棟マンションも多く、
そうした物件は完成度も高くなります。

また、修繕履歴や違法な建物でないかということが売買で重要な要素であるという認識も広がってきたため
記録が残っている物件も増えてきています。

4．まとめ

もちろん、不動産投資における物件の属性は「完成度」という点だけで、投資対象としての優劣が決まるわけではありません。
「投資利回り」といった数字で判断されることが多いですが、不動産の権利関係や物件の状態も重要な判断材料になります。
不動産ごとの特性をご理解いただき、ご自分の投資スタイルをあった不動産を探すことのお役に立てれば幸いです。

　TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。