マンションだけじゃない 商業用・事業用不動産へ投資のメリット・デメリット

今回のコラムは「不動産の種類ごとの特徴」についてです。

不動産といっても多くの種類があります。
投資用の不動産としてポピュラーなのは賃貸マンションですが、
もちろん投資目的で購入される収益不動産は賃貸マンションだけではありません。

たとえば収益不動産としてよく出てくるものは
1.事務所ビル・店舗ビル
2.ロードサイド店舗・商業施設
3.工場・倉庫 が挙げられます。

それぞれの不動産ごとに特徴があり、メリット・デメリットがあります。
下記に詳しく記載しましたので、よろしければご覧ください。

【目次】
1.事務所ビル・店舗ビルについて
2.ロードサイド店舗・商業施設について
3.工場・倉庫について
4.まとめ

1.事務所ビル・店舗ビルについて

1.事務所ビル・店舗ビルの特徴は、
・景気の変動を受けやすい
景気によって家賃の値上げ交渉のできる場合や、逆に家賃値下げとなることもあります。

・管理の手間隙が少ない
テナントの変動は基本的に頻繁にありませんので、管理の手間隙はマンションに比べて
かからないという特徴があります。
ただし大規模ビルは防災設備の維持費や警備員等のコストがかかることもあります。

・立地の影響が大きい
立地の良い物件であれば、テナントの退去も少なく、売却時にも売却がしやすいという
メリットがあります。ただし立地が悪い場合はテナントがなかなか入らない立地による
影響はマンションに比べると大きいといえます。

2.ロードサイド店舗・商業施設について

2.ロードサイド店舗・商業施設の特徴は、
・景気の変動受けやすい
事務所ビルとおなじく物販や飲食店等に賃貸している物件のため、
景気の変動を受けやすくなります。

・1棟貸しが多い
建物を1棟借りしている形態が多いです。
商業施設など複数店舗入っているでも、いずれかのテナントが1棟借りし、
各テナントへ転貸していることが多いです。

・長期の契約形態が多い
事業定期借家契約などで10~30年程度の長期契約をしていることが多いため、
倒産等よほどのことがない限り中途解約は不可となっていることが多く、安定しているのが特徴です。

また万が一中途解約となった場合でも、敷金や建設協力金等の償却など
解約違約を設定されていることが多いです。

ただし、最近のロードサイド店舗の契約では
契約期間は10年~20年でも
中途解約が可能な契約となっているものもあるため
契約内容の確認が不可欠です。

・賃料が変動の場合がある
商業施設の場合には賃料は固定ではなく、
売上に応じて変動する契約形態となっていることもあります。
または固定と変動の複合のこともあります。

変動賃料の場合はテナントの売上の応じて賃料が変わるため
事業収支が読みにくいというデメリットがあります。

ただし、変動賃料の場合はイオンモールなどの大型の商業施設であることが多く、
小・中規模の商業施設の場合には固定賃料の方が多く見られます。

3.工場・倉庫について

3.工場・倉庫の特徴は。
・景気の変動を受けやすい
店舗、事務所以上に景気の変動を受けます。

・個別性が強い
借りる側の目的や商品により必要な建物の仕様はまったくことなってきます。
そのため同じ地域のある倉庫・工場でも中の仕様が異なれば代替の利かないことが多く、
立地、建物の仕様の両面で賃貸ニーズが決まります。

完全に賃貸ニーズと一致する物件も少ないため、
テナント側で内装工事の大部分を負担してもらうケースもあり、
建物の築年数は賃貸では他の用途ほど重視されないという特徴があります。
また代替が利きにくいため、いったん借りると長期にわたって賃貸する傾向があります。

4.まとめ

今回のコラムでは、
1.事務所ビル・店舗ビル
2.ロードサイド店舗・商業施設
3.工場・倉庫 について、それぞれの不動産の種類ごとに特徴があり
賃貸マンションとは異なるメリット・デメリットがあることを確認いただけたかと思います。

投資として不動産を扱う際には、それぞれの特性に合わせた事業計画をたて
不動産投資を行っていく必要があります。
今回のコラムが投資家の皆さまのお役に立てましたら幸いです。


 TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。

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