不動産コラム【第4回】

宅都不動産投資ご登録会員の皆様

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不動産に関するコラムを発信させていただきます。

第4回目は「検査済証」です。

収益不動産では「検査済証」の有無というのが当たり前のように言われるよう
になってきました。

今回は検査済書とは何か?と、検査済証がないと何故いけないのか?について
をテーマにします。

検査済証とは、建物を建築したときにきちんと届け出たとおりの建物を建てて
いるかを竣工時に検査をされ、問題がなかったら検査に通った証として発行さ
れるものが「検査済証」です。

建物を建築する場合のおよその流れは次の通りです。

【事業主 】 役所に建築確認申請を出す
           ↓
【役 所 】 建築基準法や各種条例等に沿った建物かを審査
           ↓
【役 所 】(問題がなかったら)建築確認済証を発行
           ↓
【施工会社】 着工(建築確認済証が発行されなければ認められません)
           ↓
【役 所 】 中間検査
           ↓
【役 所 】 完了検査
           ↓
【役 所 】 検査済証発行
           ↓
【事業主 】 建物使用開始(検査済証が発行されていなければ認められません)

通常こういった流れで建物が建てられていきます。

当然合法な建物でなければ建築確認申請や中間検査、完了検査に通りません
ので、検査済証が発行されたということは、『合法に建てられた建物』とい
う証明になります。

ただし、検査済証は完了検査当時の検査のものです。
竣工した後に増改築していることまでは検査済証ではわかりませんので、検
査済証があるからといって、現在も合法な建物という証明にはなりませんの
でご注意ください。

検査済証が”ない”にはだいたい2通りあります。
1.検査済証自体は発行されているが、原本を紛失してしまった
2.もともと完了検査を受けていない

です。
1については原本の再発行はほとんどの役所ではしてくれませんが、代わりに
検査済証が発行された「証明書」を発行してくれることがあります。
融資の場合にはこの証明書をもって検査済証代わりに扱ってくれます。

2のほうが実際は多いのですが、工事中に建物を変えてしまっている場合が多
くあります。
建築確認後に建物を変更する場合は変更の申請をその都度行い、申請の許可を
とります。
ですが違法な変更、例えば容積率を超過するような変更など、は申請を出して
も通らないため検査を受けずに黙って工事をします。
当然違法なので完了検査を受けたところで通るはずがないので、検査自体受け
ないため検査済証も発行されません。
検査済証のない物件の多くがこうした途中での違法な変更によるものです。

よくあるのが1階の駐車場を事務所や住居に変更していることです。
駐車場は容積率に算入されないため、計画上は容積率内におさめるために駐車
場にし、実際は賃料が高く取れる事務所に変えてしまっているケースです。
この場合は事務所部分は容積率に算入されますので、その分が容積率が超過し
ている可能性があります。

金融機関が検査済証のない物件に融資をしたがらないのは、万が一違法な状態
を役所から是正しなさいと命令が出た場合、合法な状態に戻さないといけませ
ん。
例えば、駐車場を事務所にしていた場合、事務所分の賃料が突然なくなるため、
収支が悪化しまう。また、是正工事の工事費用が発生してしまうことなど当初
の事業計画が大幅に狂います。
是正できるような内容であれば良いですが、物理的に元に戻せないような建物
も存在します。
最悪の場合は建物が使用禁止となると収入が0になりたちまちローンが払えな
くなります。
こうしたことも懸念して違法な建物には金融機関はローンを出しにくいという
事情があります。

ただし、違法な建物すべてが投資に向いていないというわけではありません。
建物状態がどの程度リスクがあり、そのリスクに見合ったリターンが得られる
のであれば違法物件のすべてが投資に不向きというわけではありません。
また、金融機関によっては検査済証のない物件でも物件の内容によっては融資
をしてくれる金融機関もありますので金融機関の使い分けも大事な選択肢です。

不動産投資ではこうしたことも知った上で投資対象を検討することも投資手法
のひとつではあります。

今後ともよろしくお願い申し上げます。

宅都不動産投資
スタッフ一同

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