投資物件の100%ローンについて

100%ローンは自己資金が少なく済み(諸経費程度)、資金効率のいい投資で魅力的があります。
収益不動産を購入する時、多くの皆様が100%ローンで物件の購入を希望されるかと思いますが、今の金融情勢、不動産市場の中で100%が可能かどうかというと、非常に難しいのが実情です。
今回は100%ローンについてご紹介いたします。

金融機関が融資の審査するとき、主にお客様の審査物件の審査、この2種類の審査がされますが、物件審査は不動産の収支が審査されます。物件審査の過程で、「稼働率や賃料を低く設定「金利を高く設定」など金融機関は保守的に事業収支を審査します。
事業が想定より下振れしても元利金の返済に支障がない水準でなければ貸せないということになります。この事業収支でローンがどれくらい出るかの目安になってきます。

例で考えてみますと、以下のような不動産があったとします。

 ○物件価格 :100
 ○賃料収入 :7 (表面利回り7%)
 ○年関係費 :2
 ○実質収入 :5 (NET利回り5%)

この物件を100%ローンで購入した場合は○借入金  :100
借入条件が以下の条件の場合

○金利   :1%
○期間   :25年
○年間元本返済額 :4 (100÷25年)
○年間金利    :1 (100×1%)

元利金の合計で5の支払になります。(※単純化のため元金均等方式で計算しています)
上記の場合、実質収入5に対して、元利金の支払が5になりますので賃料や入居率が下がるととたんにマイナスになります。(元利金等方式で計算した場合は若干余裕はあります)

この物件の場合、100%の貸し出しをするとすぐにマイナスになるリスクが高いため100は貸せないということになります。ある程度の余裕を見るなら70%程度の借入比率がマイナスになる可能性が高くない現実的な水準と思われます。

もし上記の物件が実質利回りもっと高かったり、借入期間がもっと長いと支払いの安全性も高くなり金融機関も100%ローンを出しやすくなります。
ですが、現在の不動産市場ではそういった物件を手にすることは非常に難しい市場です。実際に100%ローンを借りている人は、他の所有物件を担保提供したり、ローン相当分の預金を入れているのが実情です。 また100%ローンは資金効率はいいものの、反面上記の通り収入が下がったときのリスクも高くなります。

下記の記事では不動産投資に必要な初期費用や投資にかかる税金についての解説です。
不動産投資に関するお金にご不安の方は是非下記の記事をご覧ください。
>>アパート経営などの不動産投資の初期費用はいくらかかる?~4種類の税金についても解説~
>>不動産投資におけるキャッシュフローについて~


 TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。

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