~物件の現地調査はとても重要!! 現地調査でのチェックポイントは?~

不動産投資の物件選びでは、建物の状況や周辺環境を自分の目で直接見て確かめる現地調査が重要です。
現地調査をすることで、適切な「リスク対応」が可能になります。
今回は前回の続きに、現地調査でのチェックポイントについて解説していきます。

前回は不動産投資における元々重要な物件選び方法について解説しました。
「投資物件選びに失敗したくない!」という方は、ぜひ参考にしてください。
→→→ どのような不動産投資物件を選ぶか ~将来の売却までを見越して~

【目次】

①「チラシ」やインターネットだけではわからないこともある
②現地調査の目的など
③入居者にとって物件の第一印象や清潔感は大切
④建物管理の状態をチェック
⑤周辺環境の確認も忘れずに
1.周辺地域の現在と将来の動向
2.生活の利便性
3.嫌悪施設の有無
⑥まとめ

①「チラシ」やインターネットだけではわからないこともある

「駅から○分」「床面積○m2」といったことは、チラシやインターネットの物件情報などから把握できます。
しかし駅から近くても、「間に踏み切りがあって、待たされることが多い」「駅の反対側の出口は栄えているが、こちら側は閑散としていて人気がない」といったこともあります。
間取りがよくても、「内装を補修したほうがいいが、そのためには多額のお金がかかる」といったことは物件を直接見ないとわからないものです。
また、立地や間取りなどが優れている物件であっても、「近隣に新築マンションが多く、競争力がない」可能性もあります。
現地調査をしなかったがために、「家賃収入が見込みを大きく下回った」「多額のリフォーム費を払うことになった」「仕方なく安い値段で手放した」という失敗につながってしまう例はよくあるものです。
逆に、物件の状況を正しく理解しておけば、「その物件には投資をしない」「リフォーム費用や、家賃引き下げ・空室発生を見込んだ収支シミュレーションを行い、それでも採算がとれるようであれば投資をする」といったスタンスがとれます。

②現地調査の目的など

現地調査を行う目的は大きく以下の2つがあります。

・ひとつは実際に自分の目で物件やその周辺環境などを確認すること
・もうひとつが事前に入手した情報(物件概要書等)の内容に、間違いや虚偽記載がないか確認すること


物件の地図上の立地や敷地面積、間取りなどの情報は現地に赴かなくても容易に入手することができます。
しかし、それだけでは物件に投資するべきかを判断することはできません。
実際の物件や周辺施設、周辺地域の状況、物件に関して事前に提供されている情報との整合性を自分の目で確認するようにしましょう。

③入居者にとって物件の第一印象や清潔感は大切

これから物件に入居しようという人にとって、物件の第一印象や清潔感が非常に重要であることは言うまでもありません。一目見てわかるような汚損、破損、劣化があちこちに見られたり、周囲の雑草が伸び放題であったり、悪臭がする建物に入居したいと思う人は稀でしょう。
また、購入後に大きな損傷部分があることが発覚した場合、補修のために多額の費用が発生してしまうこともありえます。
入手している資料に現地写真があっても、細かな部分は現地に行ってみないと判りません。
現地調査では、まず建物や設備の外観をよく確認し、外壁や廊下、通路、階段、サッシ、手すりなどの汚れや劣化の状況、クラック(ヒビ割れ)など破損の有無を確認します。
それらがある場合はその補修状況を細かくチェックするようにしましょう。
屋上がある物件は、屋上防水の補修・張替などがきちんと行われているかも確認しておくと安心です。
屋上からの水漏れは、マンションやビルにとって致命傷になる原因のひとつです。上階から水が回ると、どのように補修を加えても、いたちごっこになるケースがほとんどです。

④建物管理の状態をチェック

建物自体の状況を確認したら、次は建物の管理状況を確認します。
主にチェックするポイントはゴミ捨て場、駐輪場、駐車場などの共用部分です。
こうした共用部分の状況を確認することで、管理会社の管理が行き届いているか、不良入居者が存在するかなどを確認することができます。
たとえば駐輪許可がない持ち主不明の自転車が堂々と大量に停められている、あるいは放置されているというような状況は、管理会社の管理が行き届いていない証拠です。
ゴミ捨て場に曜日や分別の決まりが守られていないゴミがあれば、モラルの低い住人がいる可能性があります。
入居希望者は自身の居室だけでなく、こうした共用部の状態もかなり重視するため、丁寧に見ておいて損はありません。
また、空室がある場合は、その空室内覧もしておきたいところです。
事前に不動産業者にその旨を伝えておけば、担当者に同行してもらって部屋の中を見ることが可能です。各住戸のリフォーム状況や設備等の状態についても、入居希望者の立場に立って細かくチェックしましょう。

現地調査でのチェックポイント

 ☑ 入居者募集の看板設置の有無
 ☑ 共用部分の照明店頭状況
 ☑ 雑草や樹木の手入れ具合
 ☑ 屋上の防水対策状況(補修・張替え状況)
 ☑ 駐輪場などの整理具合
 ☑ ゴミ捨て場の使用状況
 ☑ 外壁や廊下、階段、手すりなどの汚れ
 ☑ 外壁などのクラック(ヒビ割れ)の有無
⑤周辺環境の確認も忘れずに

管理状況まで含めて物件の状態を一通り確認したら、以下のポイントに注目して物件の周辺環境も確認しておきましょう。

1.周辺地域の現在と将来の動向

たとえば、近隣に大型ショッピングモールの開業予定や鉄道の駅の新設や路線の延伸・相互乗り入れの開始予定など、大規模な再開発計画があれば、将来的に賃貸需要が強くなり、物件の価値が上がる可能性が高くなります。
逆に商業施設の撤退や駅・路線の廃業、また後ほど説明する「嫌悪施設」が近隣に新設される計画などは賃貸需要にとって大きなマイナス材料になります。
こうした情報はその地域の不動産業者が把握している場合が多いので、物件に関する情報をリサーチする際は、不動産業者にも周辺地域の動向について確認しておくとよいでしょう。

2.生活の利便性

最寄駅やバス停までの距離は、物件の価値に関わるわかりやすい指標のひとつです。
実際に自分の足で距離感を確認しておきましょう。たとえば最寄駅からの直線距離が近くても、実際には大きく迂回する必要がある、経路上に待ち時間の長い踏切があるといったケースでは体感距離は長くなります。
また、実際に歩いてみることで周辺の様子も確認できます。スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどの店舗、病院や公共施設の有無も生活の利便性に大きく関わるポイントですので、よく確認しておきましょう。

3.嫌悪施設の有無

嫌悪施設とは、その特徴により住宅地としての価値や品格を下げてしまう施設のことです。
品格を下げる、治安を悪化させる施設の代表的なものは、ギャンブル店、ラブホテル、風俗店、暴力団の事務所などです。他にも悪臭や騒音などの公害を発生させる工場や高速道路、鉄道の高架なども嫌悪施設に該当します。
あらかじめ、地図などで物件の近隣に上記のような施設がないか調べておき、現地調査の際に嫌悪施設との距離や公害の影響度などを確認するようにしましょう。

⑥まとめ

現地調査をおろそかにしてしまうと、正しく物件の価値を把握できないばかりか、契約後に思わぬトラブルを抱えてしまったり、物件の価値が大きく下がるのを予見できないまま契約してしまったりと、様々な不利益を被る可能性があります。
こうしたリスクを軽減するためにも、しっかりと現地調査を行うようにすべきですが、上記の重要ポイントそれぞれを、ご自身が把握されて物件を厳選していくのはなかなか難しいことです。
情報化社会ですから、ある程度ご自身で詮索されながら、一方で、信頼のおける不動産業者などに要望を伝えてフォローしてもらうことが賢明でしょう。
その際は、融資相談へのバックアップなど購入前のフォロー、また、賃料設定、募集管理、家賃等の集金管理、建物管理など購入後のフォローもしてくれる会社選びをしていくことをお勧めいたします。


 TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。

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