築古マンション投資ってどうなの?失敗しないための注意点とポイント(後編)

 不動産会社が掲載している物件の広告を見ると、築古マンションは表面利回りが高いため、利益が出そうなイメージですよね。
 しかし、高い利回りだけで良い物件と判断するのは危険です。築古マンションを購入する際、物件の状態や周辺環境など、さまざまな点から賃貸ニーズがあるか判断することが大切です。
 前編は築古マンション投資のメリット・デメリットについて紹介しました。ここでは、築古マンションを購入する際の注意点や現地調査のポイントなど、購入に失敗しないためのポイントを解説します。
>>前編をまだお読みになっていないお客様はこちらよりご覧いただけます。

後編

【後編目次】
1.築古マンション購入時の注意点
2.築古マンションを選ぶ際のポイント
3.現地調査でチェックするべき5つのポイント
4.まとめ

1.築古マンション購入時の注意点

築古マンションを購入する際は、修繕が計画通り行われているか、耐震性は現行の基準を満たしているか注意が必要です。

1-1. 修繕計画をしっかりと確認する

 築40年以上のマンションの中には、必要な部分の修繕が行われておらず、購入後の維持費に多額な費用が必要になるケースがあります。購入後の大きな修繕で赤字経営にならないために、修繕計画をしっかりと確認しておくことが大切です。
 国土交通省の「マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」 によると、長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9%でした。しかし、実際に長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合は約半数の53.6%です。
 つまり、修繕計画は立てているものの、計画に基づいた修繕が実行されていない可能性があるということです。築古マンション購入時は、どのような修繕計画があり、どのような修繕が実際に行われたのか確認しておきましょう。

1-2. 耐震性を確認しておく

 現行の新耐震基準が適用されたのは、1981年からです。しかし、建築に時間を要するマンションの中には、1981年以降に建てられたものでも旧耐震基準となっているものがあります。
 新耐震基準に対応していない場合、入居することに不安を感じる人もいるため、入居者募集に苦労する可能性もあるでしょう。築古マンション購入時は、建築された年だけでなく、耐震性も確認しておくことが大切です。

2.築古マンションを選ぶ際のポイント

 築古マンション投資に失敗しないためには、物件選びが大切です。失敗しない築古マンション選びのポイントを解説していきます。

2-1. 築古マンションが建っている地域・立地

 賃貸ニーズのある地域や立地にある築古マンションを選ぶことで、空室リスクを下げられる可能性があります。駅からの距離が近い、都心へのアクセスが良いなど、賃貸ニーズがあるか事前に確認しておきましょう。

2-2. 【安心R住宅】制度に対応している

 安心R住宅とは、2018年4月から始まった国の制度で、一定の基準を満たしている住宅を表しています。安心R住宅は、「不安」「汚い」「わからない」という中古住宅のマイナスなイメージを取り払い、中古住宅の流通を促進するために設けられました。
 安心R住宅には、以下の特徴があります。

・新耐震基準等に適合している
・構造上の不具合や雨漏りに対する保険(既存住宅売買瑕疵保険)へ加入できる可能性がある
・リフォームが実施されている
・建築時の維持保全、保証、保険などの情報が開示される


 新耐震基準に適合しているなど、一定の基準を満たしていてマンションに対する修繕履歴などの情報も開示されるため、より安心して購入できる物件と言えるでしょう。

2-3. リノベーション済の築古マンション購入も選択肢の一つ

 リノベーションされた築古マンションも、選択肢の一つとしておすすめです。リノベーションをすることで、内装・設備・間取りが新しくなり、現代の賃貸ニーズに適応した築古マンションになります。
 リノベーションされていない築古マンションでも、ご自身でリノベーションすれば、そのままで貸し出すよりも入居者を募集しやすくなる可能性もあるでしょう。ただし、リノベーションは費用が高額になるため、自己判断する前に不動産会社に相談することをおすすめします。

3.現地調査でチェックするべき5つのポイント

 最後に、築古マンションを実際に購入する前に現地調査でチェックするべきポイントをまとめました。

1周辺施設  ・必要な生活施設が近くにあるか
例:コンビニ、スーパー、病院、薬局、学校
 ・嫌悪施設は近くにないか
例:墓地、繁華街・工場・線路など騒音の元になる施設
2駅までの道のりと時間  ・実際にどれくらいかかるのか
 ・最寄りのバス停の時刻表
3周辺の治安  ・朝だけでなく夜の治安は悪くないか
 ・街灯の有無
4建物の状況  ・目立つ外観の汚れや破損はないか
 ・各種設備の状態
5建物の管理状況  ・共用部分の清潔感
 ・掲示物の内容
4.まとめ

 築古マンションを購入する際は、利回りだけでなく、修繕が計画通りに行われているか、耐震性は現行に対応しているかなどに注意しましょう。安心R住宅やリノベーション済など、客観的に状態を確認できる物件を選ぶのも手段の一つです。
 収益性の高い築古マンションを購入できれば、高い利回りや資産価値が下がりにくいなどのメリットがあります。良い物件の見極めが難しいと感じる人は、不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。


 TAKUTO INVESTMENTではオーナー様皆様のお考えの投資プランに合わせて無理のない投資プランをご提案いたします。また、融資先のご紹介など投資前からのご相談だけではなく物件管理や大規模修繕のご計画などオーナー様の不安を解消できるようバックアップして参りますので、ぜひお気軽にお問合せください。

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