築古マンション投資ってどうなの?失敗しないための注意点とポイント(前編)

 不動産会社が掲載している物件の広告を見ると、築古マンションは表面利回りが高いため、利益が出そうなイメージですよね。
 しかし、高い利回りだけで良い物件と判断するのは危険です。築古マンションを購入する際、物件の状態や周辺環境など、さまざまな点から賃貸ニーズがあるか判断することが大切です。
 ここでは、築古マンションを購入する際の注意点や現地調査のポイントなど、購入に失敗しないためのポイントを解説します。それらを確認して、収益性の高い物件選びをしましょう。今月のコラムは前編・後編の2部構成です。前編は築古マンション投資のメリット・デメリットをめぐって紹介いたします。

【目次】

前編

1.築古マンション投資のメリット
2.築古マンション投資のデメリット

後編

1.築古マンション購入時の注意点
2.築古マンションを選ぶ際のポイント
3.現地調査でチェックするべき5つのポイント
4.まとめ
>>後編はこちらよりご覧いただけます

前編

【前編目次】
1.築古マンション投資のメリット
2.築古マンション投資のデメリット

1.築古マンション投資のメリット

 築古マンション投資は、高い利回りを期待できることや、投資計画を立てやすいなどのメリットがあります。築古マンション投資のメリットについて、解説していきましょう。

1-1. 新築よりも表面利回りが高くなる

 築古マンションは、新築よりも物件価格が低いため、表面利回りが高くなります。
 表面利回りとは、不動産を購入した時の価格に対して満室時の家賃収入が占める割合です。表面利回りは、以下の計算式で求めます。

計算式:    
年間収入÷不動産価格×100
例:賃料収入400万円の物件Aと物件Bの場合
・物件A(物件価格7,000万円)の表面利回りは5.7% 計算式:400万円÷7,000万円
・物件B(物件価格5,000万円)の表面利回りは8% 計算式:400万円÷5,000万円

 同じ賃料収入の場合、不動産価格が低い方が表面利回りが高くなるため、価格が低い築古マンションは表面利回りが高くなります。

1-2. 購入時は実質利回りも考慮

 表面利回りは物件の空室状況や諸費用を加味していないため、実際の経営で得られる利回りとは異なることに注意が必要です。
 購入時は、表面利回りだけでなく、不動産保有時の諸費用を加味した実質利回りも考慮しましょう。

実質利回りの計算式:
(年間収入ー年間諸経費)÷(不動産価格+購入時の諸経費)×100


 特に、築古マンションは新築に比べて購入後の修繕費用がかかります。購入価格が低く表面利回りが高くても、修繕費用がかかり過ぎて実質利回りが下がり、赤字経営になる可能性があるため注意が必要です。

1-3. オーナーチェンジ物件の場合、投資計画を立てやすい

 オーナーチェンジ物件とは、現入居者が入居した状態の物件のことです。オーナーチェンジ物件を購入後は、現オーナーと現入居者間で締結した賃貸借契約のまま、新しいオーナーへ引継がれます。
 現在の賃料や空室状況がわかるため、あらかじめどのくらいの家賃収入を得られるのかわかる点がメリットです。また、過去の入居状況、修繕履歴などの資料を確認できれば、購入後にどのくらいの維持費がかかるのかも想定できるでしょう。
 オーナーチェンジ物件の注意点は、現入居者の部屋を確認できない点です。入居者が退去した後に、設備や内装の修繕が必要になる可能性があります。

1-4. 資産価値が下がりにくい

 建物などの高額な資産は、年数が経つごとに価値が下がります。しかし、法定耐用年数が切れている築古マンションの場合、建物の評価額がそれ以上下がらないため、資産価値が下がりにくくなります。
 購入時から資産価値が下がらない場合、売却時に売却益を得られる可能性があるでしょう。

2.築古マンション投資のデメリット

 築古マンション投資には、融資付けや入居者募集に関するデメリットもあります。実際に購入する前にデメリットを把握しておきましょう。

2-1. 融資付けに苦労する可能性がある

 先述の通り、建物は年数が経つごとに資産価値が下がります。そのため、築年数が経っている築古マンションは、新築に比べて不動産としての価値が低く、金融機関からの融資を受けにくいでしょう。
 融資を受けられた場合でも、金利が高い、借入期間が短いなど厳しい条件になる可能性があります。頭金を多く用意する、賃貸ニーズのある立地を選択するなど、金融機関からの評価を上げる工夫が必要です。

2-2. 購入後に大規模な修繕が必要になる可能性がある

 築古マンションの場合、購入時の状態によっては購入後に大規模な修繕が必要になるリスクもあるでしょう。
 特にオーナーチェンジ物件の場合、入居者がいる部屋は事前に確認することができません。購入前に、資料で修繕履歴を確認したり、物件全体の管理が行き届いているか確認したりすることが大切です。

2-3. 入居者募集に苦労する可能性がある

 オーナーチェンジ物件で現在空室が埋まっている場合でも、現入居者が退去した後、入居者募集に苦労する可能性もあるでしょう。築古マンションは設備が古く、間取りも現在のニーズに対応していない可能性があります。
 必要があればリノベーションを検討するなど、空室対策をしっかり行う必要があります。

 今回は築古マンション投資のメリット・デメリットについて紹介しました。下篇は築古マンション購入時の注意点、築古マンションを選ぶ際のポイントや現地調査でチェックするべき5つのポイントについて紹介します。継続して目を通していただくことで、築古マンション投資の全体像がご理解いただけることと思いますので、よろしくお願いいたします。

後編はこちらになります>>築古マンション投資ってどうなの?失敗しないための注意点とポイント(後編)

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