~不動産投資を成功させる5つのポイント~

Point.1 「投資目的」を明確にする

 投資を始めるにあたり、最も重要なことのひとつが「なにのために不動産投資をするのか」という動機=投資目的です。

 給与所得に家賃収入を加えて生活を豊かにしたい、定年後に年金の代わりや一部として家賃収入を得る、または相続税を抑えるために評価額が低い物件を購入するなど、投資する物件を正しく選ぶためにも明確にしておく必要があります。

Point.2 「安定した家賃収入」を「長期的に得られるか」

 不動産投資で「利回り」を重要視する投資家もいらっしゃいますが、借入金の返済を考えると、長期間に渡り収益を得ることができる不動産を厳選すべきです。

 借入れの返済期間は20~30年が一般的です。逆に言えば、それだけの期間、「返済を続けられるだけの収入」が得られなければなりません。また、自己資金を多く投入した場合でも、投入金額を回収するのには15年程度はかかります。

 いずれにしても、「長期に渡って収入が得られる」物件が投資対象として望ましいということです。したがって、「将来的に発展性のある地域か」、「今は好条件でも、将来的に状況が変わってしまう可能性はないか」といったことも考えなければなりません。

 「自分が住む」のであれば、「状況が変われば住みかえる」ことも可能ですが、投資の場合は、物件と「長い付き合い」になりますので、長期的な視点も欠かせません。

Point.3 利便性が高い「立地」などを厳選する

 不動産投資の代表格である賃貸マンションやアパート経営の場合、成功への近道は「利便性の高いエリアの物件を所有するか」にかかっているといっても過言ではありません。

 今後、人口減少が進むにつれ、入居を希望する人は駅チカで便利な街に集中します。そういったニーズを的確に捉え、多くの人が憧れる住みたいエリアを把握した上で物件を選別することがポイントになります。

Point.4 地域の特性や土地・建物の「将来性」を吟味する

 4つ目のポイントは、投資する物件があるエリアの特性や土地・建物の将来性を見据えることです。

 一般論にはなりますが、新駅が開設されたり、再開発が進められて、数年後には人口が増えそうな街や、すでに人気のエリアからさらに発展しそうな地域は投資価値が高いといえます。また、土地は路線価や公示地価、基準地価から判断し、地価の上昇下落を予測することが可能です。建物に関しては、築年数や造りから将来的に大規模な修繕やリフォームが必要かどうか判断します。

 このように場所の特性や土地・建物の将来性を頭に入れて投資をすることで、空室リスクをできるだけ避けたり、運用時のキャッシュフローに悩まなされないことにつながります。

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Point.5 「出口戦略」を視野に入れておく

 最後のポイントは、「出口戦略」を、ある程度見据えておくことです。

 「出口戦略」とは、売却を視野に入れた投資計画で、売りやすい物件を所有して運用することです。不動産には、流動性リスク(株などのように、売りたいときにすぐ売れるかどうか)がつきものですが、いざ、売却するタイミングでスムーズに売れなければ、物件そのものが大きなリスクとなります。購入するときだけでなく、売却するときにも有利になるような投資計画を考慮することが投資を成功させるためのカギとなります。


 上記の重要ポイントそれぞれを、ご自身が把握されて物件を厳選していくのはなかなか難しいことです。

 情報化社会ですから、ある程度ご自身で詮索されながら、一方で、信頼のおける不動産業者などに要望を伝えてフォローしてもらうことが賢明でしょう。

 その際は、融資相談へのバックアップなど購入前のフォロー、また、賃料設定、募集管理、家賃等の集金管理、建物管理など購入後のフォローもしてくれる会社選びをしていくことをお勧めいたします。

 

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